לאלון ושאר החברים.
שאלה.
ברשותי דירה ללא משכנתא ששוויה מעל מליון שקל.
א. האם יש אפשרות לקחת משכנתא מהבנק על הנכס, נניח 500K ב-3% קבוע צמוד מדד ל20-25 שנים (מאין משכנתא הפוכה).
ב. האם ישנו אג"ח יציב שנותן 6% צמוד מדד (כמובן שלחכות עד לפדיון)?
בהנחה ש סעיפים א" ו ב" מתקיימים נוצר רווח הון של 3% שנתי (15000שנתי ברוטו).
נראה פשוט וחסר סיכון.
האם זה אפשרי?
תודה
אבי.
6 אחוז צמוד מדד זה לא סולידי ולא בטוח.
אבל אל תאמר נואש, חכה שנתיים שלוש, כי האג"חים בבועה עכשיו, הריבית תעלה המשבר יגמר, ואז תוכל כניראה לעשות משחקים כאלה.
כרגע האגחים הבטוחות בתשואה שלילית הבינוניות בחיובית נמוכה והמסוכנות בתושאה ריאלית חיובית למה ללכת כלכך רחוק.
אם אתה ככה בכל מקרה רוצה לשחק עם הכסף,
ריט 1: - משקיעים בנדל"ן מניב מחלקים דיבידנד רבעוני בתשואה של 6-7%
החוזים שלהם של השכירות צמודי מדד ולכן זו מעין תשואה 6-7 צמוד- אבל לא בדיוק.
ריט זו חברה שמשקיעה בנדלן לעסקים ומחלקת 90+ אחוז מהרווח דיבידנד
לדעתי הכי קרוב לבקשתך הוא אג"ח קונצרני כמו פטרוכימים ב" צמוד מדד, עם תשואה של 6% בערך נכון להיום,( אגב הוא ניסחר עדיין מתחת לפארי ב 6 נקודות נכון להיום, כך שיש שם גם רווח הון ), מדורג גבוה יחסית מבחינת יציבות/ביטחונות A3, מח"מ כ 7 שנים.
מאפיינים דומים יש גם לאג"ח קונצרני מכתשים ב", מח"מ אפילו ארוך יותר כ 11 שנה, בטוח יחסית AA .צריך לזכור שלא מדובר באג"ח ממשלתי/בנק מבחינת הביטחונות אבל לדעתי האג"חים הנ"ל הם מהבטוחים הקיימים כיום בשוק בכפוף לדירוג הגבוה שלהם כיום.
בהצלחה.
אם זו הדירה היחידה שלך, אל תיגע בה!
נראה לך שהבנק טיפש? אם הייתה דרך בטוחה לעשות כסף בצורה זו הם היו עושים זאת בעצמם ולא מלווים לך.
[quote=אדוניס]לאלון ושאר החברים.
שאלה.
ברשותי דירה ללא משכנתא ששוויה מעל מליון שקל.
א. האם יש אפשרות לקחת משכנתא מהבנק על הנכס, נניח 500K ב-3% קבוע צמוד מדד ל20-25 שנים (מאין משכנתא הפוכה).
ב. האם ישנו אג"ח יציב שנותן 6% צמוד מדד (כמובן שלחכות עד לפדיון)?
בהנחה ש סעיפים א" ו ב" מתקיימים נוצר רווח הון של 3% שנתי (15000שנתי ברוטו).
נראה פשוט וחסר סיכון.
האם זה אפשרי?
תודה
אבי.
אבי,
אחת הסיבות שאתה יכול "לתפוס" כיום משכנתה צמודה בריבית קבועה של בערך 3% , זה מכיוון שמחיר הכסף (Money not Silver) נמוך מאד בכל העולם, בהובלת ברננקי .
מאותה סיבה גם קשה למצוא נכסי נייר שנותנים הכנסה קבועה (אגח"ים) בעלי סיכון נמוך אך עם תשואה ריאלית של 6% לשנה, מהסיבה שאילו הסיכול בהם היה נמוך, היה נוצר תור מהבורסה בת"א ועד גב" כהן מחדרה של כאלו שרק רוצים לקנות כזה אג"ח. ומכיוון שבפועל זה באמת כבר קרה (המון כסף של פק"מ ובלטה הושקע באגחי"ם) מחירי כלל האגחי"ם עלו חזק מאד בתקופה האחרונה ולכן תשואתם מגרדת את הרצפה.
ואלו שעדיין נסחרים בתשואה של מעל 5% יש לכך שתי סיבות עיקריות, או שהסיכון בחברה נמוך אבל המח"מ מאד ארוך 7-10 שנים או שהסיכון בחברה יותר מזניח (כלומר יש סיכוי יותר מקטן מאד שהחברה תתקשה לשרת את החוב ותיאלץ לבצע תיספורות / גילוחים וכו").
קשה לבצע "מעין ארביטראז"" על הסיכון, לכן באם אתה רוצה לייצר לעצמך פער של 3% בין עלות ההלוואה שלקחת לבין התשואה שתקבל עבור השקעתו מחדש, שים לב שאתה שואף לתשואה קבועה, מובטחת וצמודה למדד שאמנם לא נשמעת משהו "מפוצץ" כולה 3% לשנה, אבל זו כל התשואה שתקבל למשך שנתיים בגין השקעה באג"חים של בנקים עם מח"מ של 4 שנים, או בערך מה שתקבל במשך 4-5 שנים (ביחד) מאג"ח ממשלתי צמוד עם מח"מ דומה (והכוונה לתשואה מעבר לעליית המדד).
אם נסתכל על זה אחרת, העובדה שאתה גר בדירה משלך ללא משכנתה שווה משהו כמו 3000-3500 ש"ח לחודש שאותם אתה לא משלם לאף אחד (כלומר כ- 3.5% לשנה מערך הנכס), ולזה אתה מעוניין להוסיף עוד תשואה של 3% לשנה, כלומר , במילים אחרות אתה מעוניין להפיק מנכס חסר סיכון (חסר סיכון כי אינך מעוניין לסכן את ביתך) 6-6.5% לשנה כשהקרן (או הנכס) אינם מאבדים ערך בגלל אינפלציה.
זה הרבה מאד, ואם ניתן היה לעשות זאת אין לי ספק כי מי שהיה מוצא דרך שכזו היה יכול למכור את הפטנט בהרבה מיליוני דולרים.
כעקרון זה אפשרי, ישנם ניירות עם תשואה מעל 5% צמודי מדד שבהחלט אינם מסוכנים כמו שמנסים למכור לנו...
אך נדרשת הבנה ומעקב, שכן בכל השקעה יש מרכיב כולשהו של סיכון - ולכן לא הייתי ממליץ על זה בכל מקרה!
בנוסף יש עוד שתי סיבות טובות לא לעשות את זה:
(1) ההחזר החודשי גבוה מהריבית (שכן צריך להחזיר גם את ההלוואה) ולכן למעשה אתה לא עושה את ההפרש כמו שתיארת אותו אלא רק מחצית מימנו - בממוצע לכל התקופה (כאשר בתחילת התקופה אתה עושה יותר ובסופה פחות).
כלומר כדי לעשות רווח של 3% אתה למעשה צריך נייר שנותן 8-9% ולא 5-6%!
אתה יכול לטעון כי ניתן למכור כמות קטנה בכל חודש בשביל התשלום - אבל אז אתה מוסיף סיכון של ירידת מחיר שוק בעת מימוש (מה שלא קיים בפדיון) ולכן למעשה אתה מוסיף סיכון מיותר על נכס חסר סיכון.
בכל מקרה נדרש כי יכולת ההחזר שלך לא תיהיה מהקרן (שכן הם לא יתנו לך את המשכנתה אם לא מלחתחילה).
(2) תמיד יכול לצוץ גורם לא ידוע, בין אם זה משבר כללי בשוק ובין אם זה דיפולט בנייר ולכן למרות שהסבירות נמוכה סיכון ההפסד גבוהה.
לכן נדרש לפצל למספר רב של ניירות במקרה כזה. אז הניהול הופך מסובך עוד יותר!
והאם זה באמת שווה עבור 1% רווח (שכן צריך גם להוריד עמלות מסחר וביטוחי משכנתא).
לדעתי לא! אבל כל אחד צריך לעשות את השיקולים שלו.
דרך אגב בכל מקרה הבנק לא ייתן לך לעשות זאת, שכן הוא נותן משכנתא ברייבת כזו רק בעת קניית נכס חדש.
עבור נכס קיים ניתנת הלוואה לכל מטרה ולא משכנתא - שם הריבית גבוהה יותר!
תודה אלון ולכל המגיבים על ההערות והארות.
אכן הדברים לא פשוטים כפי שזה נראה.
תודה.
אבי
פוסט אחרון: סקירה לשבוע 23.2.25 המצטרף האחרון לאתר: aradfortest פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
