בסר אירופה היא חברת נדלן משולבת הפעילה באירופה / קפריסין.
יש לה רשימה ארוכה של נכסים, כולם בבעלות או בעלי הלוואת non-Recourse. כיוון שכך, ננסה פשוט להתעלם מהנכסים בעלי הערך המפוקפק וננסה למצוא את מה שרלוונטי לשווי. ישנם 4 נכסים אליהם כדאי להתייחס.
מזומן, שווי מזומן:
52M שח.
קניון MyMall בלימסול קפריסין (53%):
שווי משוערך: 270M שח (חלק חברה)
חוב: 147M שח (חלק חברה).
תפוסה: 87%.
NOI מהוון: 44M שח.
NOI בתפוסה מלאה: 51M שח.
משוערך לפי 9% תשואה בפועל.
משרדים Sofia1 - חלק חברה 32% :
שווי משוערך: 58M שח (חלק חברה) (נמכר לאחרונה 11% בתמורה ל-15M שח).
חוב: 12M שח (חלק חברה).
משוערך לפי תשואה 11.3% בפועל.
אדמה בקראקוב פולין:
שווי משוערך: 15M שח (החברה משערכת ב-20M).
חוב: 10M שח.
פולין עדיין פעילה מסחרית והאדמה בעלת חוב נמוך ולכן כנראה בעלת ערך.
בנוסף נניח שהשלד+כל הקקמיקות שוות 10M.
מנגד, ברמת התאגיד (שלא מול נכסים), קיימים החובות הבאים:
אגרות חוב: 120M.
מיסים: 20M
אחרים: 5M
כמו כן, קיימים מיסים נדחים, אך אם החברה פושטת את הרגל ....
סיכום ביניים:
"נכסים אמיתיים"-"חובות מול נכסים אמיתיים" = 170M
נכסי קקמיקה: 10M
חובות ברמת תאגיד: 145M
כלומר, הון ריאלי של 47M~ על נכסים ריאליים של 340M - לערך 14%. לא מציאה גדולה, אך גם לא אסון גדול.
הבעייה מתגלה כשמסתכלים על התזרים. יש לחברה הון עצמי חוזר של כ-160M- שח. החברה מדווחת על הסכמות כאלו ואחרות עם בנקים שונים (קפריסין, פולין) אך עדיין חסר הרבבבבבבה כסף (כ-80 מליון). החברה מציינת שהיא מתכוונת לממש נכסים או לממן מחדש, אבל אין לה מגוון עצום של בחירה. זהו העקב אכילס של האגח הזה!!. בנוסף, ניתן לציין, כי התלות בנכס בודד (קניון בלימסול) מעלה עוד יותר את הסיכון.
עם זאת, למרות הסיכון, ניתן למנות מספר דברים מקלים ומעניינים בנוגע לאגח:
1. חלק מהבעלים הם אנשים עשירים מאוד אשר תמכו בחברה בעשרות מליוני שקלים (תזרימית).
2. החברה בעלת הון עצמי אמיתי (לא משוערך בצורה מפוקפקת).
3. שיערוך שווי הנכסים נעשה לפי תשואות פנומינליות (9%,11%) אשר נובעות מהורדת דירוג לנכס, עקב הורדת דירוגים למדינות בהם נמצאים הנכסים. כמובן שיש הצדקה מסוימת אך הקישור אינו מיידי (יכול להיות קניון מצליח בארץ עם בעייה כלכלית).
4. גם מקרה של הסדר, כנראה ייתן תמורה ראוייה (בסופו של יום).
5. יש סיכוי לא מבוטל שגילוי הגז ופיתוחו, יעלו את הדירוג של קפריסין (ועימו את דירוג הקניון, שיוריד את הריבית המהוונת).
ניתן לרכוש את אגח ט בכ-71 אגורות, בעל מחם 1.7 שנים, תשואה 39%+מדד, פארי 117.
סיכום: אגח בסיכון גבוה, בעל תשואה גבוהה מאוד ויחס סיכון-סיכוי נאה (לדעתי). האגח לא סחיר במיוחד ולכן מיועד יותר למשקיעים.
בברכה,
שלומלום פיראט,
תודה רבה. 8-|
פורסם במאיה עיסקה עם בעל שליטה ותשלום באגחים.
דעתכם ?
פיראט ?
http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=728141
בגדול,
העיסקה נראית לי טובה לבעלי האגח. אני שיערכתי את השווי של הקרקע ב-5M נטו (אדמה קראקוב). ההצעה כאן משקפת שווי מינימלי של 11 מליון ש"ח (קצת יותר משיערוך החברה), אך סביר יותר שהעיסקה תתבצע (אם תתבצע) באגחים, מה שמשקף שווי של כ-13 מליון ש"ח. עיסקה באגחים גם מצמצמת את הפער העצום בגירעון בהון החוזר בכ-7 מליון שח (ע"פ תנאי היחס בין ח ל-ט) שזהו צעד חיובי קדימה.
בברכה,
עוד סיבה טובה לקנות, החברה מיעדת 10.5 מיליון לקניית האגחים שלה.
הי,
הקישור של קפריסין ליוון ממוטט אותה. תשואות האגח מגיעות ל-14% ולכן נכסים מניבים משוערכים בתשואות דמיוניות (13% על התשואה). מעבר לכך, המצב הכלכלי משפיע קשות על מחירי השכירות בנכסים המניבים (140 מול 200 ברבעון הקודם) ומורידים את שווי הנכס העיקרי של החברה - קניון לימסול.
החברה מנגד מנסה להתמודד ע"י מימוש נכסים, קניית אגחים בזול והתחייבויות של בעלי שליטה לעזרה (כצפוי - אנשים עשירים). למעשה לחברה יש את המקורות לתשלום הבא - אך מה לאחר מכן? ירידת הערך חוסמת מימון מחדש של הנכס ולא ברור מה הלאה.
הסיכון פה עלה מאד ואני החלטתי שאני מנסה לצאת מהנייר. אין פאניקה שכן בתשלום הבא ישולמו כ-55 אג לע.נ (והם ישולמו כפי הנראה), אך אני כבר נערך לצאת באזור 75-76 אג.
לשיקולכם.
אם אתה נותן סיכוי גבוהה לתשלום הבא (במיוחד לאחר ההודעה היום של הבעלים) אז למה לצאת עכשיו ?
את אגח ח" ישלמו במלואו נשאר תשלום אחד.
ואגח ט" ישלמו 55 אג" זה דיי הרבה מהמחיר הנוכחי, אולי שווה לנסות לצאת לאחר התשלום הקרוב? נראה לך שלאחר התשלום הקרוב אגח ט" יסחרב פחות מ 20 אג" ?
-אני אשמח לשמוע את שיקולך למכירה במחיר 76 אג".
הי reem,
לא, לא, סליחה, טעות שלי - ניסחתי לא נכון. יוחזרו 38 אג לע.נ - 55% מהקרן (לפי מחיר היום).
כפי שאתה בוודאי כבר יודע, כל הפעולות שלי מתייחסות לסיכון-סיכוי (לפי תפיסתי). ברגע שאלמנט הסיכון פה השתנה - כבר יש אגחים יותר קורצים, אני פשוט משנה משקול של האחזקות שלי. אינני יוצא לחלוטין, פשוט הסיכון עלה דרמטית ולכן אני ממשקל את הנייר אחרת בתיק.
76 - הוא פשוט המחיר שאני מעריך שאצליח למכור בעתיד הבינוני קרוב (כמו שנאמר, אין פאניקה) - אם לא ארד במחיר (כמו שבזמנו הערכתי שמועדון 365 אינו ראוי, אך יגיע ל-80, בזמנו צדקתי - אקווה שגם פה).
אתה מבין שהמשך הדרדרות בקפריסין עשוי כמעט לאפס את שווי האגח ואתה מבין שעד שאין תשלום, אין תשלום. כאשר הערכתי שהחוב מגובה בנכסים, לא התקשיתי לספוג את סיכון הנזילות. ברגע שהנכסים עלולים להעלם, זוהי מדרגה אחרת לגמרי של סיכון (טאו, דלק נדלן, אמפל, ...). איננו שם, אך אנו עלולים להגיע לשם (בניגוד להערכתי הראשונית שמציאת הגז תפעל עבור קפריסין בכיוון ההפוך) ומכיוון שכך הסיכון עבורי כיום גבולי לסיכוי שמשתקף ממחיר האגח כיום.
בברכה,
הי,
הודעה חדשה שתאפשר כנראה למי שרוצה לצאת בשער של בערך 80 (להערכתי):
http://maya.tase.co.il/bursa//report.asp?report_cd=751226
אני אישית מתכוון החל מ-76 להתחיל להקטין אחזקות (כפי שנאמר בעבר).
בברכה,
הא,
התפלאתי על התגובה בשוק. עכשיו אני מבין. חברת הדירוג גם זיהתה שעלה פה הסיכון (חודש וחצי אחרי שכל העולם גילה זאת) והורידה לבסר אירופה דירוג ...
בברכה
הי reem,
בהמשך ל ...
[QUOTE=pirate;88379]הי,
הודעה חדשה שתאפשר כנראה למי שרוצה לצאת בשער של בערך 80 (להערכתי):
http://maya.tase.co.il/bursa//report.asp?report_cd=751226
אני אישית מתכוון החל מ-76 להתחיל להקטין אחזקות (כפי שנאמר בעבר).
בברכה,
אני יצאתי לאחרונה (79-82) - אתה?
בברכה,
אני עדין בפנים חושב שהתשלום הקרוב ישולם בהסתברות גבוהה, שים לב שהחברה קונה את אגח ח" הקצר.
שיהייה בהצלחה,
אני אישית חושב שמול הסיכונים הטמונים באיגרת ובהשוואה לשוק כולו - האיגרת נסחרת בטירוף מעל השוק ולהערכתי כשיסתימו הקניות של ט (ע"י המשקיע עליו הצבעתי), אתה תראה צניחה ל-40 אג לאגח (האיגרת הרבה יותר מסוכנת מנאנט אגח ב - לצורך השוואה).
בברכה,
תודה על ההארה 🙂
חשבתי לצאת אחרי תשלום נובמבר אבל לאחר ההודעה היום, ברחתי http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=763682&CompCd=117
נ.ב
החברה קנתה עד לפני כמה ימים את אגי ח" האם זאת לא העדפת נושים ?
פוסט אחרון: סקירה לשבוע 23.2.25 המצטרף האחרון לאתר: aradfortest פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
