חיים כצמן, יו"ר גזית גלוב ,
ומבעלי השליטה בחברת הנדל"ן ביחד עם דורי סגל הסביר הערב מדוע מנהלים מגיעים להחלטות לא רציונאליות עם דגש על השנים 2003 עד 2007 בהן הנדל"ן היה התחום החם של שוק ההון. "יש בעיה יסודית למנהל שהוא צריך לקבל החלטות בתנאים של "הייפ" כי הקונצנזוס הוא שהכול עולה ומצליח ואם אתה לא מתנהג ככה אז אתה אדיוט. להיות רציונאלי זה להיות לא פופולארי. השאלה כמה אתה מוכן להיות האדיוט של השכונה במשך שנה שנתיים וזאת מנהיגות. הייתה תקופה שבנו במיאמי 60 אלף דירות כשהשוק יכול לספוג רק 8,000 בשנה. קשה להיות זה ששם את הנעל על השולחן ואומר אנחנו מוכרים כשכל האנליסטים צולבים אותך".

ההרצאה הייתה בנושא רציונאליות ואי רציונאליות בניהול ובעסקים: תחזיות, ציפיות ושאר אמונות תפלות בכנס של להב בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב. "רציונאלי זה לא משהו שחייב להיות לוגי, אבל אם יש לך מספר הנחות אז יש הגיון. אם אני מניח שעוד שלוש שנים נכס יהיה שווה יותר אז ההחלטה שלי לרכוש את הנכס רציונאלית באותו רגע", אמר כצמן שגם השיב לשאלות בסוף ההרצאה.

כצמן ניסה להסביר מדוע מנהלים מגיעים להחלטות שגויות. מה הם הכוחות הסמויים שמעצבים קבלת החלטות בזירה הכלכלית עסקית ונתן כדוגמא את אחת מחברות הנדל"ן שפשטו את הרגל בארה"ב. "המינוף שלה הלך וגדל ובכל זאת קנו אג"ח שלה. המשקיעים האמינו שה-FFO למניה ימשיך לעלות זאת אומרת שדמי השכירות ימשיכו לעלות לנצח. זה מקרה קלאסי של השקעה על סמך הסתכלות על המראה האחורית. אנשים האמינו שאם זה עלה עד עכשיו זה ימשיך לעלות. האמינו שהמחירים ימשיכו לעלות בלי שום גבול".

כצמן נתן דוגמא נוספת לחברה שבשנת 2004 הציע לרכוש את השליטה בה לפי 17 דולר למניה, אך ההנהלה העדיפה להנפיק מניות לפי 14 דולר למניה. היום היא נסחרת פי 5 דולר למניה. "זאת הייתה החלטה אמוציונאלית לסרב לנו", אמר כצמן.

ומה קורה היום בוול סטריט?

"מדהים אותי כמה קצר הזיכרון האנשים בוול סטריט הם אותם חבר"ה מלפני שנה. עד כמה מגוחכת השיטה שוול סטריט נהגה לפיה - הסתמכות על אנליסטים ומומחים שונים. ישבתי היום עם בנקאי השקעות שהסביר לי למה כדאי לעשות הנפקת זכויות שזה בעיני לדפוק את המשקיעים שלך בחברה. בוול סטריט שכחו את בעלי המניות הם הפריעו להם. אשתי רופאה והיא תמיד מסבירה לי שבית חולים זה מקום נפלא אם אין חולים".

גזית גלוב, אימפריית הנדל"ן המניב שבנו כצמן וסגל צמחה בין השאר הודות לאשראי שקיבלה מהבנקים וממחזיקי האג"ח. כצמן התייחס לתקופה שבה כל קבלן הנפיק אג"ח בבורסה והרוכשים לא בדקו את הסיכון במתן ההלוואה. "אחת הסיבות להסביר את מה שקרה בעולם זה אולי הנפקות האג"ח הגדולות וכך אפשר אולי להסביר את ההתנהגות הלא רציונאלית של המשקיעים. הבעיה עם אשראים שצריך להחזיר אותם והרבה חברות תמצאנה את עצמן מול שוקת שבורה בשנים הקרובות עם מועדי הפירעון של האג"ח", אמר כצמן.

אז למה אנשי עסקים עושים החלטות לא רציונאליות?

"זה בגלל אמוציות החלטות שמתקבלות על בסיס אמוציות. החלטות שמשתמשים כשמביטים במראה האחורית וחושבים שמה שקרה בעבר יקרה בעתיד. דפוס נוסף של טעויות זה כשאתה חושב שמה שקנית לפני שנה זה זול".

האם כדאי בכלל להיות רציונאלי בעסקים?

"עסקי הנדל"ן אלוהים נתן אותם לתלמידי C (תלמידים שנכשלים). בין השנים 2000 ל-2007 המרווח בין התשואה על הנכסים לאג"ח חסר סיכון עלה. אתה מצפה לקנות נדל"ן במחיר עם פער מאג"ח ממשלתי, אבל בסוף 2007 המשקיע הסכים להסתפק במרווח של 1% במקום לשבת בשפת הים ולקנות אג"ח של ארה"ב".

אז מי קנה אג"ח קונצרניות?

"מי שקנה באותה תקופה האמין שהמחירים ימשיכו לעלות. באירופה ב-2007 תשואות הנכסים היו אפילו פחות מתשואת האג"ח הממשלתי בחלק מהמדינות ואם אם זה לא רציונאלי אז אני לא יודע מה כן. מדינות במזרח אירופה השיגו תשואה יותר טובה מאשר במערב אירופה למרות הסיכון וזאת אי רציונאליות של השוק. בישראל שוק הנדל"ן באותה תקופה היה הרבה יותר רציונאלי ויציב".

מה המצב היום בארה"ב?

"אני מאמין שהתוכנית האמריקנית תצליח, אך אנו רואים כרגע קיפאון כללי. כמות העסקים ירדה ב-90%. הקונים חושבים שסוף העולם יגיע והמוכרים לא מוכנים לרדת במחיר. חשוב לזכור שיש הר של כסף שיושב בכמעט 0% ריבית והוא לא ישב שם הרבה זמן. יש ביקוש למוצר שנותן תשואה עודפת על אג"ח ממשלתי והשאלה היא באיזה פער".

ולסיום המסקנות של כצמן: "כדאי לזכור שהשווקים פחות מתוחכמים ממה שאתה חושב. משקיע זה לא לסחור או להמר - תמיד צריך להסתכל לטווח ארוך ואז רק השקעות רציונאליות יצליחו. בקיצור - היום זה הזמן לקנות נכסים".

http://www.globes.co.il/news/article.as ... 88&fid=607

היי חברים !

מי מאיתנו לא מתחבט בשאלה פני השוק לאן ? לאחרונה עולות שאלות כגון : עד מתי ? 900 ?

950 ? בחודשיים מעל 40% לא יבוא תיקון ? המגמה השתנתה ? כן ? לא ?

הכתבה מציגה דבריו של בכיר ממנהלי החברות בשוק בצורה יפה מאד מדוע לעיתים גם כאשר השוק הראלי לא מציג נתונים מבריקים בלשון המעטה , כולם עולים על הרכבת בכדי לא לפספס איזו תחנה בדרך וכך מונע השוק צפונה גם אם אותם גורמים שמזרימים ביקושים לא הכי מאמינים בפועלם מקצועית באותו הרגע.