במתחם מגורים יוקרתי בוואהן, סוכני מכירות מדגישים שהחברה הממשלתית שלהם ניתקה כל קשר עם המגזר הפרטי. החברה שיתפה פעולה בתחילה עם סונאק, יזם פרטי, עד שזה פשט רגל בשנת 2022. לדברי אחת הסוכנות, הבעלים של החברה שולט גם בתאגידי המים והחשמל בעיר. היא מוסיפה בחיוך שאם חברה כזו תקרוס, "אז לכל המדינה אין תקווה". יותר משלוש שנים לתוך משבר הנדל"ן בסין, הבנאים הפרטיים הגדולים ביותר קורסים תחת הנטל של חובות עצומים. מכירות של בתים חדשים ב-30 ערים גדולות צנחו ב-47% במרץ, בהשוואה לשנה שעברה. ההכנסות של 100 היזמים הגדולים ביותר ירדו ב-46% באותו חודש. השקעות בדיור ירדו ל-8.4 טריליון יואן (1.2 טריליון דולר), רבע מתחת לשיא שלהן בשנת 2021. מיליוני משפחות מחכות שהיזמים יסיימו לבנות את הדירות שלהן, אך ייקח 3.6 שנים למכור את עודפי המלאי של סין, כולל בתים שנמצאים עדיין בבנייה, כך מעריכים אנליסטים ב-ANZ, בנק אוסטרלי. כל זה מציג הזדמנות לחברות בבעלות המדינה. רק על ידי הבטחת גישה למימון יכולים יזמים לשרוד. כמה חברות פרטיות מצאו עזרה באמצעות תוכנית ממשלתית המאשרת פרויקטים של דיור למימון ממשלתי, אך היא פרסה הון בקצב איטי. חברות ממשלתיות, לעומת זאת, נהנות זה מכבר מקשרים הדוקים עם בנקים. המשמעות היא שהן קונות יותר קרקעות, בונות יותר בתים ומוכרות יותר מהם מעמיתיהן הפרטיים. בזמן שרוב החברות הפרטיות מתמודדות עם צורה כלשהי של ארגון מחדש, כמה חברות ממשלתיות מצליחות להרוויח רווחים באופן ניסי. יתר על כן, פעולותיהן מספקות רמזים לגבי תוכניותיו של שי ג'ינפינג, מנהיג סין, לעשור הבא של תעשיית הנדל"ן במדינה. כיצד ישפיעו הצעדים הללו על שוק הנדל"ן הסיני? האם השליטה הממשלתית תביא ליציבות או תוביל למשבר עמוק יותר? הבה נבחן את הנושא לעומק. מדיניות הנדל"ן של סין נמצאת בצומת דרכים, כאשר הממשלה מבקשת להשתלט על שוק שהיה בעבר מנוע צמיחה מרכזי. המעבר הזה מעורר שאלות רבות לגבי עתיד הכלכלה הסינית והשפעתה על המשקיעים בעולם. כחלק מהתוכניות הללו, המדינה עתידה להפוך לבניית הדירות הגדולה ביותר בסין. מנהיגי המדינה רוצים לבנות מיליוני יחידות "דיור סוציאלי" למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה, שלא ניתן למכור אותן כמו יחידות מסחריות רגילות. היקף הבנייה המתוכנן הוא כזה שדירות סוציאליות ישלטו בהיצע הדיור הכולל עד שנת 2030. סוכנות הדירוג S&P Global מעריכה כי השנה והשנה הבאה יושקעו עד 4 טריליון יואן בדיור סוציאלי ובנייה ממשלתית אחרת. על פי Capital Economics, חברת מחקר, בדיוק כאשר הבנייה על ידי יזמים החלה לצנוח משנה לשנה בסוף 2021, הבנייה על ידי סוגים אחרים של חברות, בעיקר חברות ממשלתיות מקומיות, זינקה (ראו תרשים). כתוצאה מכך, 30-40% מהיצע הדיור החדש יהיה דיור סוציאלי עד השנה הבאה, לעומת 10% בלבד כיום. ממשלות מקומיות עשויות להפוך גם לקונות הגדולות ביותר של מלאי הדיור במדינה. העיר ג'נגג'ואו הודיעה לאחרונה כי תרכוש 10,000 בתים כדי להפוך אותם ליחידות סוציאליות. רבים יושכרו. למרות שאין הערכה לגבי כמה גדול יהיה תפקידן של הממשלות המקומיות כבעלות בתים, כמה ערים אחרות הודיעו על תוכניות דומות. האם המהלך הזה יצליח לייצב את שוק הנדל"ן הסיני? או שמא הוא יגרום לבעיות חדשות? זו שאלה שמעסיקה כלכלנים ומשקיעים רבים ברחבי העולם.

כמה חברות ממשלתיות חזקות נמצאות בעלייה. CR Land, שבבעלות הממשלה המרכזית, רשמה עלייה של 3% ברווחי הליבה שלה משנה לשנה – הישג מדהים כאשר רוב עמיתיה איבדו כסף או קרסו. COLI, ענקית נוספת בשליטה מרכזית, ראתה את הרווחים יורדים ב-3% מכובדים מאוד. ככל שהמשבר התפתח, מכירות הבתים על ידי החברות הממשלתיות הגדולות ביותר ירדו רק ב-25% בין אמצע 2021 לאמצע 2023, בעוד שאלה בחברות הפרטיות הגדולות ביותר צנחו ב-90%. זה משקף העדפות רשמיות. ב-8 באפריל בנק ממלכתי קרא לפירוק שימאו, יזם פרטי שפשט רגל בשנת 2022, בגין הלוואה שלא שולמה בסך 200 מיליון דולר. מיותר לציין, זה יפריע לניסיונותיה של שימאו לארגן מחדש את חובותיה ולהמשיך לבנות בתים לא גמורים. לעומת זאת, במרץ ביקשו הרגולטורים מבנקים וממחזיקי אג"ח לעזור להציל את ואנקה, יזם עם בעל מניות חזק הנתמך על ידי המדינה. קובעי המדיניות הסינים שמחים הרבה יותר להציע חילוץ למוסדות שיש להם השפעה עליהם. כאשר המדינה עומדת לצרוך את תעשיית הנדל"ן של סין, מה יכול להשתבש? בתור התחלה, חברות ממשלתיות מתמודדות עם חובות מסוכנים. חברות ממשלתיות מקומיות יושבות על חוב קולקטיבי מוערך של 75 טריליון יואן, או כ-60% מהתמ"ג. כאשר חברות כאלה קונות קרקע מממשלות מקומיות, הן פשוט מעבירות כסף מכיס אחד למשנהו. עסקאות אלה שמרו על זרימת כסף לאוצרות מקומיים, אך בונות נטל בלתי בר קיימא. כמה חברות ממשלתיות מקומיות החלו להנפיק אג"ח במטרה היחידה לפרוע את חובותיהן של חברות אחרות. אנליסטים חוששים שרמת ההוצאות הזו לא יכולה להימשך זמן רב יותר, במיוחד במחוזות עניים יותר. חובות נוספים עשויים להיראות לקובעי המדיניות כמחיר שכדאי לשלם עבור שליטה על הנכס החשוב ביותר של סין. העתיד של שוק הדיור, כך סבורים, יכלול פחות מחזורי גאות ושפל אם חברות ממשלתיות מפוכחות יהיו אחראיות. לינה זולה יותר אמורה גם לעזור לשי ג'ינפינג להילחם בפער העושר המתרחב של סין. עם זאת, דומיננטיות ממלכתית תגרום גם לשוק פחות יעיל. בוני הדירות הפרטיים של סין הם מומחים בשרשראות אספקה. היכולת שלהם לארגן עבודה לבנייה היא שאין שני לה. המדינה, לעומת זאת, היא בונה גרועה. ככל שחברות ממשלתיות לוקחות על עצמן תפקיד גדול יותר ויותר, סביר להניח שאיכות הבתים החדשים תרד. ההתערבות גם תטלטל את יסודות השוק. קוני בתים יהפכו כנראה לחששנים לקנות בית בתעריפים מסחריים כאשר אותה יחידה עשויה להיות זמינה מאוחר יותר בתעריפים מסובסדים. צופי שוק חושדים שפקידים רוצים לשמר כספים כדי לקנות בתים בזול, תוך ניצול המאבקים של חברות פרטיות. כתוצאה מכך, הצמיחה המהירה של דיור סוציאלי כנראה תגרום למשבר עמוק עוד יותר בקרב חברות פרטיות. זה אולי לא בדיוק מה ששי ג'ינפינג חושב עליו. האם השתלטות המדינה על שוק הנדל"ן הסיני תביא ליציבות או למשבר עמוק יותר? זו שאלה שמעסיקה רבים בעולם הפיננסי, ורק הזמן ייתן את התשובה.