הסדר מספר 2 בין מחזיקי האגח לחברה אושר ע"י המחזיקים.
בהסדר הקודם בשנת 2010 לא היו תספורות של ממש אלא דחייה של תשלומים תוך מתן פיצוי בריבית מוגדלת בצפיה שהמצב ישתפר והחברה תוכל לשלם חובות האגח ממקורותיה.לאור המצב בשווקים , החברה אינה מסוגלת למכור רכוש במחירים סבירים ועל כן גובש הסדר חדש בין הצדדים שלמעשה מעביר את השליטה בחברה לבעלי האגח בתמורה לתספורת משמעותית לשתי סדרות הלא מובטחות - ד" ו- ה" ותספורת קטנה יותר לאגח ג" המובטח בנכס משמעותי.
בסוף הרבעון השני לחברה גרעון בהון של 78 מליון ש"ח, אני משער שהגרעון גדל בעוד כ 10 מש"ח לקראת הרבעון השלישי שטרם פורסם - אלו הוצאות המימון ברבעון - החברה פשוט לא יכולה לעמוד בריביות
היקף הסדרות הקיים
אגח ג" - מובטח - 34 מליון ערך נקוב - חוב של 52 מש"ח -ריבית 9.32%
אגח ד" - 108 מליון ענ - חוב 153 מש"ח - ריבית 4.34%
אגח ה" - 37 מליון ענ - חוב 53 מש"ח - ריבית 8.35
סה"כ - 258 מש"ח חוב לאגח - תשלומי ריבית של 16 מש"ח רק על אגח ובנוסף יש הלוואות ואשראי בנקים של 180 מש"ח שדורשים תשלומי ריבית גם כן.
לאחר ההסדר יונפקו / יוחלפו האגחים בסדרות הבאות
אגח ד " - 70 מש"ח - צמוד, 4% ריבית , פדיון ב - 4 תשלומים שווים 31/12/2013 - 2016 - בטוחות - שיעבודים משותפים עם אגח ז" - אני מניח שהאגח יסחר ב - 70% מפארי
אגח ו - 24 מש"ח - לא צמוד, פדיון קרן בסוף שנת 2032 - ריבית 4.65% ל 2013-2016 ולאחריה 0.1% - בטוחות - בית סולל בונה - אני מניח האגח יסחר ב - 95% מפארי לאור הבטחונות הטובים והכוונה למכור הנכס עד סוף 2016
אגח ז - 20 מש"ח - לא צמוד, 2% ריבית, פדיון ב -דצמבר 2016 - שיעבודים משותפים עם אגח ד" - אני מניח יסחר ב - 40% מפארי .
אגח ח" - 7 מש"ח - לא סחיר, לא צמוד, ללא ריבית, פדיון 31/12/2032 - יתבטל עם ישולם אגח ו" עד 1/1/2017 - שיעבוד שני על בית סולל בונה - - NON RECOURSE .לא סחיר, לא ילקח בחשבון
למעשה מפרידים את בית סולל בונה מנכסי החברה ומשעבדים אותו לטובת אגח ו+ח - שמחליפים את אגח ג" הקיים
יתר נכסי החברה ישרתו את אגח ד ו- ז" .
סה"כ חוב חדש - 121 מש"ח - לחברה ימחקו כ - 137 מש"ח בחובות והיקף הריבית על החוב הנותר נמוכה - סה"כ 4.2 מש"ח שנתי עד 2016 .
לאחר ההסדר החברה תעבור להון עצמי חיובי של כ - 50 מש"ח אך הון זה אפקטיבית יהיה בסביבות מינוס 30 אם ניקח רק 50% משווי הקרקעות במזרח אירופה שהחברה הקפיאה את פיתוחן בגלל מצב השוק ונניח 10% הורדה בשווי הנכסים המניבים - לכן נניח שווי מניות 0 .
את המינוס 30 יש לתקן ל - -23 בגלל סידרה ח" שלמעשה מהווה "פיצוי " לסידרה ג" במידה ושווי בית סולל בונה יהיה גבוה מ - 24 מליון ש"ח והוא ימכר לאחר סוף 2016 . אין לסידרה זכות תביעה ליתר נכסי החברה.
לפיכך עדכון ערך הנכסים פוגע בערך אגח ד" ו - ז" החדשים ולמעשה משווי של 90 מליון, לסדרה יש כיסוי אפשרי בבטחונות של 67 מליון - כ - 74% משווי כל סידרה.
חישוב כמה יקבל כל אגח קיים ביחס לכמות ענ במחזור:
חלוקה לסדרות השונות -
אגח ג" - יקבל את סדרות ו"+ 16.7% מ - ד" ו - 13.9% מ - ז - סה"כ 38 מש"ח = 117 אג ===> כיסוי ל 100 אג+ 7 של סדרה ח" (פיצוי) + 12.7% ממניות החברה
אגח ד" - 61.8% מ - ד" החדשה + 63.9% מ -ז - סה"כ 56 מש"ח = 52 אג לעל ענ אגח ד==> כיסוי ל - 39 אג , + 50% מהחברה
אגח ה" - 21.5% מ - ד" החדשה + 22% מ - ז" - סה"כ 19.5 מש"ח = 52 אג לכל ענ אגח ה ==> כיסוי ל - 39 אג + 17.3% מהחברה
לאור זאת ,
אגח ג" נסחר ב - 65 אג , יוחלף ב - 100 ענ בטחונות אגח חדש - שווי סחיר -90-95 רווח אפשרי 38%
אגח ד" נסחר ב - 24.5 אג, יוחלף ב - 39 אג בטחונות - שווי סחיר 30-35 רווח אפשרי 22%
אגח ה" נסחר ב - 24.75 אג, יוחלף ב -39 אג בטחונות - שווי סחיר 30-35 רווח אפשרי 22%
גילוי נאות -
נכנסתי לאגחי פרופיט לקראת ההסדר הקודם - אגח ב" (הקצר עם השיעבודים) ואגח ה" (זול וארוך) ב - 30 אג . אגח ב" נפדה ברובו המכריע ,ואילו אגח ה" שילם קצת ריבית - אך ירד במחיר בגלל הפסקת התשלומים מצד החברה. עכשיו במסגרת ההסדר החדש אני מעריך , עפ"י החישוב, כי הפסד ההון ימחק - אך בוודאי אין בכך לפצות על תקופת אחזקה של 3 שנים.
ומה הלאה? - שוויו הנוכחי של אגח ג" משקף את ערך הבטחונות פחות פרמיה הנובעת ממצב החברה - לקראת הסדר ואי תשלום ריביות / קרן. עם ביצוע ההסדר , אגח ג" מציג אפשרות לרווח של מעל ל - 30% בגיבוי בטחונות. לי זה מתאים להשקעה, כדרכי - ב - % קטן מסה"כ תיק מפוזר היטב.
שלום Tby
תודה על שיתוף.
לפי בדיקה ראשונית נראה כי ג" הוא אכן ראוי לשקעה בסיכון .
מה שווי בנין סולל בונה? האם יש איזוהי הערכה?
אומנם מרוב הסדרים החברה נמצאת בקשיים ולכן יש לבדוק בזהירות האם היא מסוגלת לשרת את החוב?
אנסה לבדוק בהמשך, ואם יהיו לי הערות אעלה אותם.
מיקי
מה שווי בנין סולל בונה? האם יש איזוהי הערכה?
27.5 מש"ח עפ"י דוחות 2011
שלום TBY,
לפני שאגיב על החברה עניינית (בעבר כבר הזהרתי מפני עיסוק איתה), נדמה לי שכדאי קצת לתקן את החשבון שעשית (אם הבנתי נכון).
אמרת אג"ח ג" - קרן 34, חוב 52 (??), מקבלים 38 - מייצג 117 על הקרן ו-100 על החוב ?? איך?
אנא בדיקתך.
בברכה,
אודי
אמרת אג"ח ג" - קרן 34, חוב 52 (??), מקבלים 38 - מייצג 117 על הקרן ו-100 על החוב ?? איך?
המידע כאן: http://maya.tase.co.il/bursa/report.asp?report_cd=775832 והפרוט של החישוב בפוסט - והחישוב לא פשוט כך שצריך להתעמק
אגח ג" קיים 34 מליון ענ ===> 52 מש"ח יתרת חוב
בהחלפת האגח מקבלים 38 מליון ענ אגח חדש ===> אקוויולנטי ל -117 אג על 34 מליון ענ סדרה מקורית
מתוך ה - 117 , יש להערכתי כיסוי ל - 100 בבטחונות כאלה ואחרים
שלום TBY
תודה על תשובה (מחיר בנין סולל בונה).
עברתי על דוח שנתי 2011 והתרכזתי בהערכת שווי של הבנין שהוא הבטוחה המשמעותית בהסדר.
על פי הערכת שווי שבוצעה בסוף 2011 :הבנין הוא בן 11 קומות בשטח בנוי של 8216 מ"ר. מושכר בעיקר לעירית חיפה ומספר שוכרים קטנים. השטח המושכר הוא 4217 מ"ר ותמורתו הכנסה חודשית של 100,000 ש"ח/חודש.
כלומר כ - 25 ש"ח למ"ר, שהוא סכום נמוך, וגם במחיר זה מושכר רק כ -65% (אם מורידים שטח מעליות, מכונות ושרותים).
לפי דעתי הערכת שווי לבנין של כ - 25 מיליון היא גבוהה מדי כיוון שהבנין נמצא באזור שאין חניה מספקת וגם כל העסקים עוברים לאזור אחר בעיר (העיר התחתית). בלחץ המחיר יהיה לפי דעתי כ - 10 מיליון ש"ח (הערכה מחמירה).
לכן לפי הבדיקה עד כה הסיכון בקנית אגח ג" הוא גבוהה מאד ולא ברור אם כדאי.
אמשיך לבדוק דוחות רבעון אחרון - 2 ונראה אם המצב השתנה.
מיקי,
באשר להערכת השווי -
ראשית אני נוטה לסמוך על שמאי מקרקעין מישראל - יתכנו סטיות מחיר אבל לא דרמטיות
תעשה חשבון שווי למ"ר בנוי - 25 מליון לחלק ל 8216 מ"ר - זה 3,050 ש"ח למטר - זה מאוד סביר לדעתי - זה פחות מעלות הבניה, שלא לדבר על שווי קרקע - זה משקף כנראה את מצבו הטכני של המבנה והמקום הפחות פופולארי בו הוא נמצא
TBY
מצבו טכני הוא טוב, עבר שיפוץ יסודי לפני 15 שנה (לפי שמאי)
הערכת שווי התבססה על מכירת משרדים קטנים באזור. אבל כאן מדובר על בנין של 11 קומות.
לכן מכירתו תהיה נמוכה יותר. השמאי באמת הוריד קצת במחיר בגלל שזה בנין שלם ולא משרד בלבד.
רק בהתבסס על השכרה, 100,000 ש"ח/חודש אינו יכול לתת תזרים מספק (20,000 תחזוקה + ארנונה על חלק לא מושכר) , לא נשאר כסף לתשלום לאגח.
בכל אופו אעבור על דוחות אחרונים, לראות אם השתנה משהו.
שלום TBY,
סתם שאלת תם - בחישוביך האם אינך מתייחס לחוב המתואם ??
בברכה,
אודי
אני מתייחס לחוב המתואם - הכל כתוב, צריך לקרוא בקפדנות.
היקף הסדרות הקייםאגח ג" - מובטח - 34 מליון ערך נקוב - חוב של 52 מש"ח -ריבית 9.32%
אגח ד" - 108 מליון ענ - חוב 153 מש"ח - ריבית 4.34%
אגח ה" - 37 מליון ענ - חוב 53 מש"ח - ריבית 8.35סה"כ - 258 מש"ח חוב לאגח
שלום חברים,
לעניות דעתי, את הבדיקה שביצע ידידינו TBY צריך לבצע מול החוב המתואם.
לפיכך, אם עבור סדרה ג" מקבלים 38 מ" מול חוב מתואם של 52 מ", הרי בפועל התקבול הינו 73 אג" (38/52) בלבד. מפה ניתן להמשיך עם החישוב לגבי טיב הבטחונות ולהוריד עוד.
כנ"ל לגבי שאר הסדרות.
MIKI - אכן, הבניין באזור לא אטרקטיבי ותפוסתו בשנתיים-שלוש האחרונות הינה כ-50% ללא תזוזה.
בעבר ישבו שם בזק בתפוסה כמעט מקסימלית, אחרי עזיבתם הבניין היה בתפוסה נמוכה ביותר עד שהעירייה לקחה עוד קומה ומאז כלום.
יתכן ש-10 מ" הינו מחיר נמוך, אבל אני מסכים לחלוטין שאין סיכוי לקבל את השווי הנוכחי בספרים -25 מ".
בקיצור, לא מומלץ. לדעתי, אין גם הרבה סיכוי שהתשלום הראשון של אג"ח ד" בעוד כשנה ישולם.
בברכה,
אודי
לפיכך, אם עבור סדרה ג" מקבלים 38 מ" מול חוב מתואם של 52 מ", הרי בפועל התקבול הינו 73 אג" (38/52) בלבד
אודי - תחשוב שוב, טעות בידך.
רמז:כמה ענ יש בסידרה ג"?
שלום
גם את מדובר בתיק מפוזר ביותר אני לא חושב שהאפשרות ל-30% רווח הון שווה את הסיכון. ישנם אג"חים שלטעמי הם טובים יותר בתשואות גבוהות יותר/ דומות. הסיכון פה עצום ו-30% במשך כמה שנים לא נראה כזה מבטיח.
פטרוכימיים ה/ו, אידיבי פתוח י, סקיילקס א/ב, אינטרנט זהב ג" ועוד. הסיכון בפרופיט להסדר נוסף או סתם פשיטת רגל שריר וקיים.
30% במשך כמה שנים לא נראה כזה מבטיח
ה - 30% מתייחס לרווח מיישום ההסדר, עפ"י אומדן שוויים הסחיר של האגחים המתקבלים במקום אגח ג" - זה אמור להתרחש תוך חודשים ספורים, לא שנים.
אגב - כמה אגחים זה תיק מפוזר לדעתך?
זה תלוי ברמת הסיכון. אם מדברים על אג"חים ברמת סיכון מאוד גבוהה אני מעדיף לפצל לכמה שיותר.
בד"כ ל-10 עד 15. הכי הרבה שהחזקתי ברמה האישית היה 16 אג"חים שונים.
אבל גם בתוך הפיזור לכל אגח מוקצה סכום כסף בהתאם לפרופיל הסיכון שלו. דין דסק"ש ט" אינו כדין אלביט הדמיה לדוגמה.
פוסט אחרון: סקירה לשבוע 23.2.25 המצטרף האחרון לאתר: aradfortest פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
