למבו,

זה עבורך - שתהיה רגוע לגבי יציבות הבנקים ביחס למחירי הדיור:

[h=1]עדי סקופ: ירידה של 10%-20% במחיר הדירות לא תסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל. עלייה באבטלה - כן"[/h]
הקישור למאמר כאן: http://www.s-maof.com/Forum/threads/18812-%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%A7-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%95%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%A2%D7%9E%D7%93%D7%AA%D7%95-%D7%A9%D7%9C-%D7%A4%D7%99%D7%A9%D7%A8

JSPH ,

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

כאן אנו חלוקים.

אינני חושב שהקבלנים מרוויחים רווחים חריגים שמצביעים על מונופול בפעולה - ההיפך. המרווח של יזמים / קבלנים בישראל מאוד ולכן כל התייחסות לבעיה כ"קרטל של מוכרי דירות" הוא שגוי.

ה"קרטל" / מונופול הוא המדינה שיושבת על קרקעות / תוקעת תכנון - ואת זה צריך לפתוח - אין צורך בירידת מחירים מסיבית - יש צורך בהיצע קרקעות שיאפשר מתן מענה לביקושים הכבושים והביקושים העתידיים באופן שקוף וברור. שהמידע יהיה זמין, הקבלנים יתמחרו את הקרקע שהם רוכשים במחירים שיתאימו עצמם לשוק העתידי - וירידה זוחלת (אפילו רק שחיקה אינפלציונית) תגיע. מה שאינך רוצה לגרום זו תחושה שהממשלה הולכת להציף את השוק - אז הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות - הם לא מתאבדים - הקונים ישב על הגדר (כי או-טו-טו הצפה) ואז במקום שעוד 5 שנים יהיו יותר דירות גמורות ובבניה - יהיו פחות.

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

זה שוב קשור לדינמיקה של המחירים - שיש ציפיה לעליות - כדאי לשבת על מלאי. שיש צפי לירידות - לא כדאי. על כל פנים מחזיקי קרקע משלמים מסים במכירה וזכותם להחזיק רכוש / מלאי - הם נושאים בעלויות המימון והפסד ההשקעה האלטרנטיבית - הממשלה לא צריכה ללכת למחזיקי קרקע ולהציק להם. שתציק קודם לפקידות של עצמה .

לגבי מס על "דירות להשקעה" / הכנסות משכירות - אני דווקא בעד הפטור (והייתי מרחיב אותו לפטור מלא על כל סכום) מהטעמים הבאים:

1. המדינה מעודדת חיסכון לטווח ארוך / בינוני ע"י הענקת זיכוי ממס בשכר ופטור ממס על רווחים לקופות גמל/ פנסיה ואפילו קרנות ההשתלמות - כלומר "הפסד מס" כפול. הכסף שמושקע בפנסיה / השתלמות מוצא עצמו מושקע בשוק ההון / נדל"ן מסחרי או אגח ממשלתי מיועד בשעור של 4.5% צמוד (עוד סיבסוד לחסכון ארוך) ואף משלם דמי ניהול גבוהים.
מנגד, רכישת דירה מבוצעת מכספים ששולמו עליהם מיסים , ומחיר דירה הוא 50% מס בעצמו.... כך שיש כדאיות כלכלית למדינה לעודד רכישת דירות להשקעה כאפיק חסכון ארוך טווח ע"י מתן פטור מההכנסות בשכר דירה.

2. אין שוק מוסדי של דירות להשכרה בישראל, כי תשואות ההשכרה על דירות נורמליות מאוד נמוכה - שוק שכירות מפותח הוא גורם מאזן לעלית במחירי דיור . התשואות נמוכות על ההשכרה כי מחזיקי הדירות מתייחסים לדירה "כפנסיה" . יהיה מס על אחזקת דירה להשכרה - העלות תגולגל על השוכרים שמצידם יהיה כדאי להם כבר לרכוש דירה במשכנתא. המדינה, כיעד רוצה שוק שכירות מפותח והיתה רוצה לראות מוסדיים בשוק ומוכנה "לסבסד" כדי שהמוסדי יהיה מוכן להיכנס. משקיעים פרטיים מוכנים להשקיע בלי עידוד ובלי סיבסוד - אז מדוע לסבסד ?
מדוע תהליך עקום של - אזרח מפקיד כסף בקופת גמל לחסוך לטווח ארוך (סיבסוד מס שכר סיבסוד רווחי הון), קופת הגמל רוכשת נכס להשכרה לדיור (בסבסוד קרקע) , הקופה גובה דמי ניהול, הקופה מעבירה תשואה לקרן (ללא מס) , במקום - האזרח קונה דירה (מכספים ששולמו עליהם מיסים) ללא סיבסוד , משכיר דירה - מקבל תשואה.

3. ההון המושקע בדירות להשקעה הוא "הון לבן" - שהדירה תימכר - יגבה שוב מס וניתן לעקוב לאן הולך הכסף.

4. כסף שמושקע בדירה הוא כסף "בטוח" - פחות תנודתיות בהכנסות מכלי השקעה אחרים, רמת סיכון מאוד נמוכה - בדיוק מה שאתה רוצה שהאזרחים ישקיעו - פחות כסף בשוק ההון לזיסרים ולדנקנרים ולרכישת מגרשים ברומניה - אם במקום להשקיע בדירות ברומניה היו משקיעים בדירות בישראל - היו לנו עוד כמה עשרות אלפי דירות בארץ ולא היו נמחקים מליארדים בערבות רומניה.
.

למבו,

זה עבורך - שתהיה רגוע לגבי יציבות הבנקים ביחס למחירי הדיור:

עדי סקופ: ירידה של 10%-20% במחיר הדירות לא תסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל. עלייה באבטלה - כן"

הקישור למאמר כאן: http://www.s-maof.com/Forum/threads/18812-%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%A7-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C-%D7%95%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8%D7%99-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%A2%D7%9E%D7%93%D7%AA%D7%95-%D7%A9%D7%9C-%D7%A4%D7%99%D7%A9%D7%A8

JSPH ,

דווקא בכזה מצב הייתי מצפה מהממשלה לעמוד במרכז השוק ולשפוך עוד ארגז ועוד ארגז של עגבניות ב- 5 ש"ח לק"ג לפי הדרישה - כל דיכפין יתה ויאכול עגבניה ולא במחיר עושק.

כאן אנו חלוקים.

אינני חושב שהקבלנים מרוויחים רווחים חריגים שמצביעים על מונופול בפעולה - ההיפך. המרווח של יזמים / קבלנים בישראל מאוד ולכן כל התייחסות לבעיה כ"קרטל של מוכרי דירות" הוא שגוי.

ה"קרטל" / מונופול הוא המדינה שיושבת על קרקעות / תוקעת תכנון - ואת זה צריך לפתוח - אין צורך בירידת מחירים מסיבית - יש צורך בהיצע קרקעות שיאפשר מתן מענה לביקושים הכבושים והביקושים העתידיים באופן שקוף וברור. שהמידע יהיה זמין, הקבלנים יתמחרו את הקרקע שהם רוכשים במחירים שיתאימו עצמם לשוק העתידי - וירידה זוחלת (אפילו רק שחיקה אינפלציונית) תגיע. מה שאינך רוצה לגרום זו תחושה שהממשלה הולכת להציף את השוק - אז הקבלנים פשוט יפסיקו לבנות - הם לא מתאבדים - הקונים ישב על הגדר (כי או-טו-טו הצפה) ואז במקום שעוד 5 שנים יהיו יותר דירות גמורות ובבניה - יהיו פחות.

לגבי מס לדוגרי הקרקעות הצעד אכן מתבקש וכן השוואת המיסוי על השקעה בנדלן (שכ"ד) אל מול מס על דוידנד \ קופון.

זה שוב קשור לדינמיקה של המחירים - שיש ציפיה לעליות - כדאי לשבת על מלאי. שיש צפי לירידות - לא כדאי. על כל פנים מחזיקי קרקע משלמים מסים במכירה וזכותם להחזיק רכוש / מלאי - הם נושאים בעלויות המימון והפסד ההשקעה האלטרנטיבית - הממשלה לא צריכה ללכת למחזיקי קרקע ולהציק להם. שתציק קודם לפקידות של עצמה .

הרי אם לא תהיה בעיה של היצע קרקעות - מה איכפת למדינה שישקיעו בדירות להשכרה? ההיפך - המדינה רוצה וצריכה לעודד התחום.

לגבי מס על "דירות להשקעה" / הכנסות משכירות - אני דווקא בעד הפטור (והייתי מרחיב אותו לפטור מלא על כל סכום) מהטעמים הבאים:

1. המדינה מעודדת חיסכון לטווח ארוך / בינוני ע"י הענקת זיכוי ממס בשכר ופטור ממס על רווחים לקופות גמל/ פנסיה ואפילו קרנות ההשתלמות - כלומר "הפסד מס" כפול. הכסף שמושקע בפנסיה / השתלמות מוצא עצמו מושקע בשוק ההון / נדל"ן מסחרי או אגח ממשלתי מיועד בשעור של 4.5% צמוד (עוד סיבסוד לחסכון ארוך) ואף משלם דמי ניהול גבוהים.
מנגד, רכישת דירה מבוצעת מכספים ששולמו עליהם מיסים , ומחיר דירה הוא 50% מס בעצמו.... כך שיש כדאיות כלכלית למדינה לעודד רכישת דירות להשקעה כאפיק חסכון ארוך טווח ע"י מתן פטור מההכנסות בשכר דירה.

2. אין שוק מוסדי של דירות להשכרה בישראל, כי תשואות ההשכרה על דירות נורמליות מאוד נמוכה - שוק שכירות מפותח הוא גורם מאזן לעלית במחירי דיור . התשואות נמוכות על ההשכרה כי מחזיקי הדירות מתייחסים לדירה "כפנסיה" . יהיה מס על אחזקת דירה להשכרה - העלות תגולגל על השוכרים שמצידם יהיה כדאי להם כבר לרכוש דירה במשכנתא. המדינה, כיעד רוצה שוק שכירות מפותח והיתה רוצה לראות מוסדיים בשוק ומוכנה "לסבסד" כדי שהמוסדי יהיה מוכן להיכנס. משקיעים פרטיים מוכנים להשקיע בלי עידוד ובלי סיבסוד - אז מדוע לסבסד ?
מדוע תהליך עקום של - אזרח מפקיד כסף בקופת גמל לחסוך לטווח ארוך (סיבסוד מס שכר סיבסוד רווחי הון), קופת הגמל רוכשת נכס להשכרה לדיור (בסבסוד קרקע) , הקופה גובה דמי ניהול, הקופה מעבירה תשואה לקרן (ללא מס) , במקום - האזרח קונה דירה (מכספים ששולמו עליהם מיסים) ללא סיבסוד , משכיר דירה - מקבל תשואה.

3. ההון המושקע בדירות להשקעה הוא "הון לבן" - שהדירה תימכר - יגבה שוב מס וניתן לעקוב לאן הולך הכסף.

4. כסף שמושקע בדירה הוא כסף "בטוח" - פחות תנודתיות בהכנסות מכלי השקעה אחרים, רמת סיכון מאוד נמוכה - בדיוק מה שאתה רוצה שהאזרחים ישקיעו - פחות כסף בשוק ההון לזיסרים ולדנקנרים ולרכישת מגרשים ברומניה - אם במקום להשקיע בדירות ברומניה היו משקיעים בדירות בישראל - היו לנו עוד כמה עשרות אלפי דירות בארץ ולא היו נמחקים מליארדים בערבות רומניה.

5. סיכון התארכות תוחלת החיים -זה סיכון רציני ביותר לפנסיה של כולנו - מה שאנו מפרישים היום, פשוט לא יספיק - חסכון פרטי בדמות דירה יבטיח הכנסה נוספת לטווח ארוך כהשלמה לפנסיה. המדינה תמיד תוכל, בעת מצוקה פנסיונית לעבור לתשלום פנסיה דיפרמציאלי - לעניים יותר , לבעלי רכוש - פחות . עידוד רכישת דירה כהשקעה הוא למעשה הבטחת פנסיה

6. דירות קטנות - צריך. קבלנים לא בונים כי משפחות צעירות / משפרי דיור רוצים דירות 4 חדרים ומעלה. מצד שני - משקיעים ושוכרים רוצים דירות קטנות - גם כאן צריך לעודד שיהיו משקיעים שירכשו דירות קטנות שקבלנים יבנו.

tby

לגבי מס על דירות להשקעה ומס על שכר דירה, ברור לך שהפטור הקיים מטה שקולי השקעה לכיוון של נדלן?

בכלכלה קלסית עדיף להשוות שעורי מיסוי על כל האפיקים כדי לא ליצור העדפה מלאכותית לאפיק מסוים. אם הייטק נותן תשואה עדיפה על ההון, אז נשקיע בהייטק, אם חפושי גז, אז נשקיע בחיפושי גז, אם נדלן, אז נשקיע בנדלן.

העדפת המס לדירות יוצרת מצב שאנשים מפנים כסף לדירות בארץ במקום לפיתוח הטכנולוגיה והתעשייה בארץ. לא עדיף שאנשים ישקיעו כסף במו"פ טכנולוגי על פני עוד 4 קירות (מיותרים)? תראה מה קורה בסין שם יש ערי רפאים עקב הטיה דומה לנדלן.

ברור לך שהפטור הקיים מטה שקולי השקעה לכיוון של נדלן?

לי זה ברור, ולדעתי רצוי מכל הטעמים שפרטתי קודם ואני יכול להוסיף עוד כמה .

תיקרא מה שישנסקי אומר היום על פנסיות : http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4353549,00.html

העדפת המס לדירות יוצרת מצב שאנשים מפנים כסף לדירות בארץ במקום לפיתוח הטכנולוגיה והתעשייה בארץ

אני לא מסכים.

אם המנגנונים של חסכון לטווח ארוך אכן היו מקצים כסף באופן יעיל ו"מייצרים תשואות" טובות בדמי ניהול נמוכים , אז הייתי משנה דעתי. בפועל הכסף הזול הולך למימון פרמידות שליטה, הימורים פיננסיים ושאר ירקות שאנחנו עכשיו חויים את נפילתם. אם יש משהו שקרנות הפנסיה לא עושות זה תומכות בפיתוח טכנולוגיה ותעשיה בארץ. אין להם הידע / מומחיות להעניק הלוואות אינטליגנטיות למגזרים הללו. הקרנות פנסיה בן צינור "טיפש" עם עודף כסף שמחפש הזדמנויות השקעה - זה ברור מאליו שיעשו הרבה שטויות עם הכסף .

תבדוק בשוק האגח הקונצרני כולו כמה מהאגח הם של חברות תעשיתיות. תגלה שזה בשוליים. מ.ש.ל.

tby

ממילא רוב השווי הנקי של משקי הבית בארץ הוא ערך הנדלן שלהם. האם אתה מציע להם להשקיע את יתרת נכסיהם הנזילים בדירה נוספת להשקעה? האם זה חכם?

אין לי בעיה עם מולטי מיליונר שקונה דירה להשקעה, כחלק לא גדול משאר נכסיו. בעייתי היא עם כאלו שמנזילים את קרן הפנסיה שלהם (אחרי פיטורים למשל) ומשתמשים בכסף לקנות דירה לפנסיה. דירה כזו לא מהווה פיזור השקעות אמיתי. היא יכולה לסבול משוכר בעייתי, שכנים בעייתים , ואלף ואחת בעיות נקודתיות אחרות שפנסיונר בן 67+ יתקשה להתמודד עמן. אין לי בעיה עם קניית דירה בנוסף לקרן פנסיה והשקעות אחרות , אז אפשר להתמודד עם הסיכון כי יש פיזור, אך אם זו הפנסיה היחידה שלו, הוא עלול להגיע לפת לחם.

אגב, למי שרוצה להשקיע בדיור, לא עדיף היה לייסד קרן ריט שתשקיע במתחמי דיור להשכרה ולנתב את הפטור ממס של שכר דירה לדיבידנדים שלה?

במקום זה, קרנות ריט בארץ נמנעות מדיור למגורים כי פטור המס ליחידים גורם לכך שהתשואה שהם רואים (שכר הדירה) נמוכה מידי, כי מי שמתחרה בהם מקבל פטור ממס.

האם זו לא דוגמא קלסית של הטיית שקולי השקעה עקב הפטור ממס , לרעת כולנו?

במקום זה, קרנות ריט בארץ נמנעות מדיור למגורים כי פטור המס ליחידים גורם לכך שהתשואה שהם רואים (שכר הדירה) נמוכה מידי, כי מי שמתחרה בהם מקבל פטור ממס.

האם זו לא דוגמא קלסית של הטיית שקולי השקעה עקב הפטור ממס , לרעת כולנו?

לרעת מי בדיוק זה? אתה מתכוון לי ולך שמספיק מתוחכמים לדעת מה זה קרן ריט ולחפש אותה בבורסה ולרכוש - לנו אני לא דואג.

שכר דירה נמוך זה לטובת שוכרי דירות - מי שאין לו הון עצמי לרכוש דירה או לא רוצה לרכוש ולטובת רוכשי הדירות - התשואה על השכירות מדכאת עליית מחירים של הדירות כי בולמת משקיעים פרט לסולידיים ביותר.

האם אתה מציע להם להשקיע את יתרת נכסיהם הנזילים בדירה נוספת להשקעה? האם זה חכם?

אני מציע למי שכבר יש לו קרן פנסיה בסיסית ושוקל להגדיל את החסכון לפנסיה ע"י פתיחת קופת גמל או הגדלת הפקדות לפנסיה ואין לו הידע והנסיון לנהל כספו בשוק באופן אינטיליגנטי ומחפש אפיק השקעה סולידי, לא תנודתי, שיהיה נזיל במידת הצורך - דירה למגורים זה נכס ראוי - תחשוב על בן 50 - ההוצאות על ילדים ירדו וכנראה גם אין משכנתא על דירת המגורים - עכשיו הוא רוכש דירה לפנסיה בתכנון כי ישלם משכנתא מתקבולי שכ"ד עד סמוך לפרישה מהעבודה ובפנסיה כל הכנסת שכ"ד תוכל לשמש אותו כל זמן שיזדקק עם אופציה לממש הדירה לכסות תשלומים גדולים מאוד או במקרה הטוב להשאיר נכס לילדים - זה בפנסיה פשוט לא קיים.

לגבי הסיכונים בבעלות על דירה - הם ברורים מאוד למי שרוכש דירה להשקעה - אך הוא לא מבין את הסיכונים בקרן הפנסיה של ריבית נמוכה, דמי ניהול גבוהים , שינוי מקדמי תשלום קיצבה וכו". אם אני צריך להמר , מי שרוכש היום דירה כחסכון ארוך טווח יראה יותר תשואה לטווח של 10-20 שנה ממי ששם כספו בתוכנית חסכון או בקופת גמל (או קונה אגח ממשלתי צמוד מדד ותקופה ומחזיק לפדיון - אתעלם מהפסדי ההון הצפויים כשהריבית תעלה) .

ל- tby,

בשוק הדיור ישנו קרטל של עשרות רבות של יזמים, קבלנים ואף רשויות מקומיות.

מטרת הקרטל היא למכור כמות קטנה של סחורה במחיר מופקע. שום דבר בישראל של 2013 לא השתנה ביחס ל- 2007 שיצדיק עליה של 70% במחירים. שוק התעסוקה חלש יותר, שווקי היעד של היצוא הישראלי בארה"ב ובעיקר באירופה חלשים, עליות מחירים של מוצרים הכרחיים: דלק, תחבורה, מזון, .... משאירים פחות כסף בכיסים של הלקוחות בדגש על אלו שמוציאים את מלוא הכנסתם על מחייה - אני לא מדבר על מי שמרוויח X2-3 מהשכר המשפחתי החציוני שעל כספו מצליח לקבל יותר שירותים ומוצרי premium בשל ההאטה במשק.

כפי שהוסכם על רב הקוראים - שעבוד הולך וגדל של תזרים המזומנים הקיים והעתידי של התא המשפחתי בצירוף של ~ 1,000,000 חוב פוגעים בביקושים הפנימיים במשק ומהווים סכון עתידי ליום שבו ארוע פנימי או חיצוני יכול לגרום לטלטלה של רבבות שלא יצליחו בו זמנית לפרוע את חובותיהם - הסכנה הזו היא פוטנציאלית שלא בהכרח חייב לקרות.

אי לכך, ממשלה שקולה תפעל על מנת לפתור את הבעיה.

כשיש קרטל, הרגולטור צריך להפעיל את סמכותו ולדאוג להגדלת היצע ואף הפחתת מחיר.

פתרון 1 (לדעתי) הוא שימוש בסמכויות החקיקה והתקנה של המדינה כנגד רשויות מקומיות ועיריות שהאינטרסים שלהם הפוכים (הקטנת היצע, עליית מחיר ומשיכת אוכלוסיה שתוכל לשלם את המחירים הללו) - סמכות זו צריך שתופנה כנגד ועדות התכנון המקומיות והארציות תוך אתור תוקעי המקלות בגלגלים וטפול במחדל.

הפתרון הזה לטעמי לא מספק ובזמן הנוכחי צריך משהו מעבר.

הפתרון שנוסף לפתרון 1 מחייב הוספת אנטיביוטיקה חזקה לזמן קצר של שנה - שנתיים - שלוש או כמה שצריך עד הדברת הבעיה.

פתרון 2 שאני מציע הוא שימוש בכלים קצת פחות שיגרתיים כמו מבצעי פנוי-בנוי גדולים של עשרות אלפי יחידות דיור - תוך שימוש בחקיקה ובתקנה היכן שצריך, הוספת תחבורה יעילה, הוספת מבני צבור כמו ביה"ס וגני ילדים ברמה גבוהה ופרקים עירוניים, טיפול בחניה ושטחי מסחר ושירותים. המדינה לא צריכה לבנות בעצמה אלא לקחת קבלנים שיבצעו את הבניה בשמה במחיר שיוגדר. הכוונה לבצע את הבנוי בעזרת גופים שעובדים בשביל המדינה: גופים כמו שכון ובנוי, דניה-סיבוס, אורתם סהר - אותם גופים יקבלו הבהרה שמי שלא יעמוד בזמנים או יתקע מקלות בגלגלים לא יוכל בעתיד משך 25 שנה לבצע עבודות תשתיות בעבור המדינה. מי שיעמוד בזמנים ויעשה עבודה טובה יקבל רווח דו ספרתי על עבודתו. המדינה מצידה תדאג לפתיחת סתימות בירוקרטיות וחקיקה. אף אחד מהדיירים הנוכחיים לא יצטרך להתדיין אל מול הקבלן לגבי תמורתו כי זו תהיה מובהרת בתקנה \ חקיקה - כשהיעד הוא בנית 7-8 דירות על כל חורבה קיימת, הענקת האופציה לקבל או דירה גדולה ומרווחת עם מחסן וחניה או 2 יחידות קטנות שאחת תשמש להשכרה ו"פנסיה" נוספת לאנשים שהם היום בני 60-90 ודרים באותם מקומות עשרות בשנים. כל פרויקט כזה יתחיל בבניה של הריסה חלקית ובניה לגובה בעבור הדיירים הקיימים ובהמשך הריסה ובניה מחדש תוך נותנים את הדעת למכלול כולל של השכונה.

המדינה כמי שלוקחת על עצמה את הפרויקט מקבלת את עמלתה נניח ב- 10% מהדירות הפחות טובות שישמשו כמעונות סטודנטים על מנת להוציא את הסטודנטים משוק הדיור להשכרה במרכזי הערים וכן דיור סוציאלי.

על מנת שקבלנים אחרים לא יעצרו בניה יונהג מס של 5% על דוגרי הקרקעות ומי שלא מסיים פרויקטים בזמן.

בדיוק באופן שבו השר כחלון העדיף את טובת הכלל ושינה את כללי המשחק בשוק הסלולאר במחיר של השמדה של פירמידת אידיבי וסאני כך אני מוכן שהמהלך יוביל למחיקה בהון העצמי של חלק מהחברות הנדל"ניות או אף קריסה של עוד חפציבה.

הם לא מוכרים את זה לאוויר! אנשים קונים... אם אני בעל עסק שצריך למכור מוצר ב1 ש״ח כדי להרוויח אבל מוכנים לקנות ממני את המוצר ב10 ש״ח זה לגיטימי לחלוטין. לא רוצה אל תקנה ואז תראה כמה מהר ירד המחיר...

Kelazer,

אני חושב שההצעה שלך שגויה לחלוטין.

בוא נניח וכשהילד\ה שלך חולים וזקוקים לרופא משהו יבוא ויגדיר שאו שבצע אחורה פנה - קדימה צעד או שעל המקום תשלוף פנקס צקים ותשלם 10,000 ש"ח זה לא אומר שיש לך 10,000 ש"ח אלא שתדאג להשיג אותם אם משהו מבני משפחתך זקוקים לטיפול.

טיפול הכרחי רפואי בחירום הוא דרוש אבל האם נכון שהממשלה תפקיר את העניין לשוק החופשי?

בניגוד לסלולאר - דיור הוא הכרח בין אם בהשכרה ובין אם לקניה -חובת המדינה לדאוג לקורת גג מעל ראשי אזרחיה.
קל מאוד היה למסמס את הרפורמה בסלולאר ולבצע אותה לאט במסווה של הגנה על חברות הסלולאר.

וזה בדיוק מה שהן רצו - לאט, הדרגתי ועד אז או שהשר ילך או שהכלב ימות או שהפריץ ימות או שהממונה על התקשורת יצא לשוק האזרחי וישכר על ידי דסק"ש, IDB או סאני בשכר שערורייתי וידאג למסמס את הרפורמה הזו ובזמן הזה במקום חשבון סלולאר של 50ש"ח unlimited הצרכן ישלם 300 ש"ח.
כחלון הבין שהוא חייב בשנוי פרדיגמה בשוק ופעל בהתאם.

גם כיום פרטנר וסלקום רווחיות - הפירמידות שנבנו על חלבן עומדות על כרעי תרנגולת.

אני סובר שלאור חשיבות העניין ולאור הפגיעה הרוחבית במשק בעיקר העתידית דרוש טיפול תרופתי קטלני על מנת להדגיר את הנגע. שימוש באנטיביוטיקה הוא רע, נפגעים ממנו גם חיידקים ידידותיים במעי אבל לפעמים יש להעדיף את גוף המדינה על פני מנדהו.

דבר ראשון, לא נהוג להגיד על דעה של אדם בוודאי כשהיא לגיטימית שהיא שגויה לחלוטין, מפני שאתה לא מסכים איתה. אתה לא יכול להשוות שירות רפואי לדירה שעם כל הכבוד היא מוצר צריכה עם ביקוש והיצע בדיוק כמו סלולר. למה בארהב יכולים להחרים את פפסי או קוקה קולה שני מותגי ענק כשהם מעלים מחירים, ופה מעלים מחירים וכולם רצים לרכוש? מה היה קורה למחירים אם אנשים לא היו קונים? האם תושבי חוץ ירכשו דירה בבאר יעקב ב1.2 מיליון ש״ח?

בשוק הדיור ישנו קרטל של עשרות רבות של יזמים, קבלנים ואף רשויות מקומיות

זה פשוט לא נכון - בקרטל יש תאום מחירים, חסמי כניסה וכו" - בישראל כל אחד יכול לרכוש קרקע ולבנות. אני מסכים שרשויות מקומיות חזקות רוצות אוכלוסיה חזקה ולכן דורשות בניה של דירות גדולות - אבל גם לקבלנים זה כדאי - יחס ברוטו/נטו בבניין עם דירות קטנות פחות טוב מבניין עם דירות קטנות.

יתכן שיש לתקן תקנות שיחייבו בניה של דירות קטנות 1-3 חדרים כ - % מדירות בבניין או לחילופין לאפשר פיצול דירות באזורי ביקוש באופן שקוף וברור ע"י פרסום תנאים ברורים לפיצול - אך יש לקחת בחשבון שזה מייד יעלה את מחירם של דירות הניתנות לפיצול....

אני מסכים ש"הסרת חסמים" בתכנון ותשתיות יזרזו בניה ויורידו מחירים

פתרון 2 שאני מציע הוא שימוש בכלים קצת פחות שיגרתיים כמו מבצעי פנוי-בנוי גדולים של עשרות אלפי יחידות דיור - תוך שימוש בחקיקה ובתקנה היכן שצריך, הוספת תחבורה יעילה, הוספת מבני צבור כמו ביה"ס וגני ילדים ברמה גבוהה ופרקים עירוניים, טיפול בחניה ושטחי מסחר ושירותים

זה פרויקטים ל - 10 שנים.....

צריך לעבוד בקטן - חיקוק חוק פינוי בינוי והחלתו על כל המדינה תוך חיוב הרשות המקומית לתכנן מתחם בגודל מינימלי עם הכי פחות חסמים - שיהיה ניתן לעבור מתכנון ליישום בלי תלות ביצירת תשתיות מעבר לקיים כבר בסביבה, וכך כל שנתיים - מתחם נוסף . אם בכל אזורי הביקוש זה יבוצ - דיינו.

Kelazar,

אתה כותב: "אתה לא יכול להשוות שירות רפואי לדירה שעם כל הכבוד היא מוצר צריכה"

מכובדי, קורת גג היא לא מוצר צריכה - דירת מגורים היא צורך הכרחי בדיוק כמו מזון, רפואה וחינוך.

הבעיה שלנו בישראל היא שהמערכות נוהגים כלפי הדיור כמו מוצר צריכה ולא מבינות כי עסקינן בהוצאה ההכרחית הגדולה ביותר של משפחה חציונית.

אי אפשר לתת לשוק ה"חופשי" לנפח את המחיר כשהשכר החציוני במשק לא משתנה - זו סכנה אדירה למשק ולאזרחים כיחידים.

ל- tby,

אז איך תסביר הכיצד כל היזמים מוכרים סביב אותם המחירים?

רק לא מזמן פורסמו מכרזי מחיר למשתכן של 550,000 ש"ח ל- 3.5חדרים במודיעין. אם ירצו זה אפשרי להנהיג את המחיר הזה ברמה ארצית.

אני לא מצפה לדירות ברחביה בירושלים או רוטשילד בת"א במחירים הללו אבל במרחק 0.5 שעה ברכב ממרכזי התעסוקה בישראל חשוב שיהיו מחירים בהתאם ליכולת הקונים לקנות.

tby ,

אולי אין קרטל, אבל יש "וועדת תאום מוצרים" שהיא העיריה המקומית שדואגת לכמות וסוג המוצרים ולמבחר שלהם באמצעות היתרי הבניה ותוכניות בנין העיר.
קח לדוגמא את ערי השרון - רעננה, רמת השרון, הוד השרון, כפר סבא - ערים אלו מוקפות באינסוף קרקעות חקלאיות, לעיתים צמודות לבנייני מגורים, ועדיין , מחיר הקרקע לבניה הוא אסטרונומי. למה אני לא יכול פשוט לקנות קרקע חקלאית שצמודה לביתי ולבנות שם? כי אסור לי . אני חייב לקנות רק מתוך פול קטן ומוגדר שמאושר לבניה ע"י הרשות המקומית. זה אולי לא קרטל יזמים , אבל זה מונופול של העיריות.