זליכה לא מפסיק להדהים, ציטוטים חדשים שמהווים שיא חדש בחוסר קונסיסטנטיות והגיון:
"התנפחות מחירי הנדל"ן - כפועל יוצא מהורדות ריבית שערורייתיות"
משרד הבינוי והשיכון פירסם ביום רביעי את מחיר מחיר הדירות החציוני בישראל מכל עיר ועיר . לפי ניתוח שערך Bizportal עולה כי נדרשים 223 חודשי הכנסה, או 19 שנות עבודה נטו, כדי לקנות דירה חדשה ממוצעת בישראל. לפי נתוני הלמ"ס לרבעון הראשון של 2013, עולה כי נדרשים 135 משכורות לרכישת דירה. נציין כי ההבדל החד בין הנתונים נובע מהפער הגדול בין השכר הממוצע לשכר החציוני, שחושב ע"י Bizportal היות ואינו מפורסם ע"י גורמים רשמיים, ועומד על כ-3,000 שקלים.
האם אתה סבור כי מדובר ב"בועה" או במחירים ריאליים של השוק?
"לא מדובר במחירים ריאליים. לדעתי מדובר בהתנפחות מיותרת שנובעת רובה ככולה מהורדות הריבית השערורייתיות של הנגיד הקודם (פרופ" סטנלי פישר - ח" ד") שנועדו להעלות את מחירי המניות בבורסה ולהציל את חבורת הטייקונים שרוב רכושם מוחזק בצורה של מניות, שהביאה להעלאת מחירי הדיור בישראל ב-80%".
עם זאת הוסיף זליכה כי "יש בעיה לקרוא למצב "בועה", כלומר משהו שמתנפח ואז יורד. אצלנו, לאור בעיות היצע הדירות הנזק מהעלייה לא יבוא לידי ביטוי בקריסה של מחירי הדיור אלא בהאטה של שאר הענפים הריאליים במשק. ניכר כי עליית מחירי הדיור הביאה להאטה החמורה שאנחנו חווים אותה בשנה - שנתיים האחרונות".
מצד אחד אומר זליכה שמחירי הדירות לא ריאליים, מצד שני קובע "שיש בעיה לקרוא למצב בועה" גלל בעיית היצע - אם לדעת זליכה המחירים לא הולכים לרדת - הרי המחירים הם "ריאלים" ואם הסיבה שהם לא ירדו היא חוסר בהיצע - אז אולי זו הסיבה העיקרית שגרמה לעליית המחירים? - רק בעולם הפנטזיה של זליכה משוואת ההיצע/ביקוש תלויה בגורמים שונים - אחד גורם לעליות והשני מונע ירידות....
לדעתו ההאטה שאנו חווים בשנה שנתיים האחרונות זה בגלל מחירי הדיור "הלא ריאליים" - זה שבשוק הייצוא מספר 1 של ישראל יש את אותה האטה באותו פרק זמן (ושם מחירי הדירות לא עלו בשנים האחרונות) , ובנוסף השקל מתחזק מה שמקשה עוד יותר על הייצוא - מזה זליכה מתעלם. העיקר הכותרת......
אני ממתין לרגע בו יתחיל לתת המלצות השקעה - יהיה נבון לעשות בדיוק ההיפך....
[QUOTE=tby;105150]זליכה לא מפסיק להדהים, ציטוטים חדשים שמהווים שיא חדש בחוסר קונסיסטנטיות והגיון:
"התנפחות מחירי הנדל"ן - כפועל יוצא מהורדות ריבית שערורייתיות"
משרד הבינוי והשיכון פירסם ביום רביעי את מחיר מחיר הדירות החציוני בישראל מכל עיר ועיר . לפי ניתוח שערך Bizportal עולה כי נדרשים 223 חודשי הכנסה, או 19 שנות עבודה נטו, כדי לקנות דירה חדשה ממוצעת בישראל. לפי נתוני הלמ"ס לרבעון הראשון של 2013, עולה כי נדרשים 135 משכורות לרכישת דירה. נציין כי ההבדל החד בין הנתונים נובע מהפער הגדול בין השכר הממוצע לשכר החציוני, שחושב ע"י Bizportal היות ואינו מפורסם ע"י גורמים רשמיים, ועומד על כ-3,000 שקלים.
האם אתה סבור כי מדובר ב"בועה" או במחירים ריאליים של השוק?
"לא מדובר במחירים ריאליים. לדעתי מדובר בהתנפחות מיותרת שנובעת רובה ככולה מהורדות הריבית השערורייתיות של הנגיד הקודם (פרופ" סטנלי פישר - ח" ד") שנועדו להעלות את מחירי המניות בבורסה ולהציל את חבורת הטייקונים שרוב רכושם מוחזק בצורה של מניות, שהביאה להעלאת מחירי הדיור בישראל ב-80%".
עם זאת הוסיף זליכה כי "יש בעיה לקרוא למצב "בועה", כלומר משהו שמתנפח ואז יורד. אצלנו, לאור בעיות היצע הדירות הנזק מהעלייה לא יבוא לידי ביטוי בקריסה של מחירי הדיור אלא בהאטה של שאר הענפים הריאליים במשק. ניכר כי עליית מחירי הדיור הביאה להאטה החמורה שאנחנו חווים אותה בשנה - שנתיים האחרונות".
מצד אחד אומר זליכה שמחירי הדירות לא ריאליים, מצד שני קובע "שיש בעיה לקרוא למצב בועה" גלל בעיית היצע - אם לדעת זליכה המחירים לא הולכים לרדת - הרי המחירים הם "ריאלים" ואם הסיבה שהם לא ירדו היא חוסר בהיצע - אז אולי זו הסיבה העיקרית שגרמה לעליית המחירים? - רק בעולם הפנטזיה של זליכה משוואת ההיצע/ביקוש תלויה בגורמים שונים - אחד גורם לעליות והשני מונע ירידות....
לדעתו ההאטה שאנו חווים בשנה שנתיים האחרונות זה בגלל מחירי הדיור "הלא ריאליים" - זה שבשוק הייצוא מספר 1 של ישראל יש את אותה האטה באותו פרק זמן (ושם מחירי הדירות לא עלו בשנים האחרונות) , ובנוסף השקל מתחזק מה שמקשה עוד יותר על הייצוא - מזה זליכה מתעלם. העיקר הכותרת......
אני ממתין לרגע בו יתחיל לתת המלצות השקעה - יהיה נבון לעשות בדיוק ההיפך....
בתקופת הירשזון כשר אוצר עלתה החלטה להפסיק לבנות במרכז על מנת לעודד מעבר לפריפריה.
הבעיה שלא ניתן פתרון בתחום התעסוקה.
ב- 2009 הפסיקו לבנות במרכז אבל לא בנו יותר באזור הצפון והדרום.
המהלך הוביל להפחתה של כמות הדירות החדשות המשווקות "את הרקע לעליית המחירים כולם כבר מכירים: בשנים 2012-2002 נבנו מידי שנה פחות מ-40 אלף דירות, לעומת קרוב ל-50 אלף דירות לשנה עד לשנת 2001 "
הפרשנות שלי לנתונים: הבניה חסרה ~ 10,000 דירות בשנה. הבניה המעיטה בבניה באזורי הבקוש, לא נעשו מאמצים על מנת להגדיל את כמות המשרות בשכר גבוה בצפון \ דרום.
שלוב של הצע חסר יחד עם ריבית אפסית תדלקה בועת נדלן במדינת ישראל.
המשמעות להבנתי של הנתונים היא שבניגוד לספרד שבנו עיירות רפאים אין היצע עודף ולכן ירידת המחירים סביר כי לא תראה כמו step - function מאידך גיסא, המצב שנוצר באחריות ממשלות ישראל שיעבד דור של רבבות משפחות לחוב שגדול עליהן, חוב שפוגע בביקושים במשק.
על מנת להפחית את המחירים מה שצריך להבנתי לעשות הוא להגדיל היצע - מאחר והבקושים הם אמיתיים, הגדלת היצע שלוקח לו זמן לצאת לשוק יובילו בעתיד להתיישרות של המחירים ליכולת של המשכורת החציונית במשק.
הפתרון חייב להיות הגדלת היצע. זכותה של הממשלה להחליט להגדיל יותר היצע בגליל, בגולן, בעמקים, בירושלים, במחוז חיפה, בבנימין, בשומרון, ביהודה, בערבה, במחוז ב"ש, באילת.
זו החלטה מדינית שזכותה של המדינה לקבל - אבל לא יתכן מצב שמייצרים מחסור מלאכותי של עשרות אלפי יחידות דיור משך כמה שנים.
הממשלה מובילה את המשק בצורה שגויה תוך סכון פוטנציאלי בדמות משבר אשראי ובנקים ללא כל תועלת. מדינת ישראל החליטה להגדיל את כמות האוכלוסין במחוזות צפון ודרום מבלי שנבנו הבתים לאכלס את אותם דיירים - דבר שהוביל אף לשלוש של המחירים בפריפריה - מחירים שלא סבירים לשכר החציוני באותו אזור.
מה שברור שחייבות לבוא עשייה ממשלתית בדמות החלטה ובצוע.
החלטה יכולה להיות בניה בצפון או בדרום אבל שידאגו שיצעו התחלות הבניה.
ההחלטה יכולה להיות פנוי בנוי באזורי המרכז דבר שיצופף את האוכלוסין בשטח הבנוי דהיום.
ההחלטה יכולה להעניק הטבות במס חברות על מנת להעביר משרות בשכר גבוה לפריפריה.
המאמר ב- ynet:
עכשיו תור יוסי פרנק מגלובס לחבוט בזליכה ....
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000866115#fromelement=hp_deot
פוסט אחרון: סקירה לשבוע 23.2.25 המצטרף האחרון לאתר: aradfortest פוסטים אחרונים תגובות שלא נקראו
